‘소유권’은 소유물에 대하여 사용, 수익(임대 등), 처분을 소유자가 자유롭게 할 수 있는 사유재산제도의 핵심적인 권리이다. 하지만 공익과 사익의 조화 차원에서 신의성실과 권리남용금지(민법 제2조)라는 민법의 대원칙에 따른 최소한의 제한은 피할 수 없다. 재물은 여럿이 공동으로 소유하는 경우도 있는데, 소유자들의 인적결합 형태에 따라 공동소유(이하 ‘공유’), 합유, 총유로 구분된다. ‘합유’는 여럿이 공동 목적으로 결합한 조합(동업계약 등)의, ‘총유’는 권리능력이 없는 사단(종중, 교회 등 인적단체)의 소유형태를 말한다. 이하 부동산의 공유와 관련한 문제를 중심으로 간단히 살펴보기로 한다.

부동산 공유는 부동산을 여럿이 공동으로 매수하거나 증여 받는 경우 등과 상속의 경우 상속비율에 따라 상속등기를 하는 경우에 발생한다. 부동산의 공동소유 형태와 공유지분의 비율은 등기부에 기재하도록 되어 있어, 그 등본을 발급받으면 누구든지 확인할 수 있으며, 부동산 공유자는 단독소유자처럼 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다(민법 제263조). 설사 공유자 사이에 지분처분금지에 관한 특약이 있더라도 공유지분을 취득한 제3자는 유효하게 지분 소유권을 취득할 수 있다. 또한 공유자는 자기 지분에 대하여 저당권 등 담보물권도 자유롭게 설정할 수 있다. 하지만 전세권 등 부동산 사용에 관한 권리설정을 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야한다. 

공유부동산의 멸실과 훼손 등을 방지하기 위한 사실상, 법률상 보존행위는 공유자 모두의 이익을 위한 행위이므로 공유자 각자가 할 수 있고, 공유물의 처분이나 변경에 이르지 않는 이용과 개량 등, 관리에 관한 사항은 공유지분(공유자 수가 아닌)의 과반수로 결정한다(민법 제265조). 관리방법에 관한 협의가 없다거나 협의가 불가능한 상황이라면 과반수 지분을 가진 자가 스스로 관리방법을 결정할 수 있다(대법원 2000다33638, 33645 건물철거 등). 

무엇보다도 공유자들의 관심은 지분비율에 따른 현물분할 방법에 집중될 것인데, 건축이나 지적법 등 관련 법률에 특별한 제한이 없다면 당사자들이 협의에 의하여 분할 방법을 정하면 될 것이다. 만일 협의가 불가능하면 분할을 원하는 공유자가 법원에 공유물분할 청구의 소송을 제기하여 판결에 의한 분할을 할 수 있고, 지적 분할 후에는 공유물분할을 원인으로 하는 소유권이전등기에 의하여 단독소유자로 등기할 수 있다. 법원은 소송과정에서 현물분할을 할 수 없다고 판단하면, 부동산을 경매하여 그 매각대금을 공유지분에 따라 배당하는 방법을 선택한다. 공유자들은 5년을 넘지 않은 기간 내에는 분할하지 않는다는 특약을 할 수 있지만, 그 특약에 관한 등기가 되어있지 않다면, 공유지분을 취득한 사람에게 특약의 효력을 주장할 수 없다.