‘특조법’으로 잘 알려진『부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법』은 부동산등기법에 의하여 등기해야 할 부동산으로서 소유권보존등기(등기부를 만드는 등기)가 되어 있지 않거나 등기부 기재가 실제 권리관계와 일치하지 않는 부동산을 보다 간략한 절차에 따라 등기할 수 있도록 하기 위한 법률이다. 이 법률은 일정 기간만 효력을 가지는 한시법으로 1977. 12. 31.(법률 제3094호), 1992. 11. 30.(법률 제4502호), 2005. 5. 26.(법률 제7500호) 3차례 시행된 후 현재는 실효되었다. 소유권등기는 부동산등기법이 정하는 요건, 즉 원인증서 등에 의하여 소유자임을 증명해야 가능한데, 특조법이 정한 예외적인 경우에 지정된 보증인의 보증서를 토대로, 행정관청이 공고(통지) 등 소정의 절차를 통해 발급한 확인서를 근거로 소유권보존 또는 이전등기를 허용하는 것이다. 그런데 문제는 진정한 권리자 보호를 위한 이 조치가 타인 부동산을 가로채는 수단으로 악용되어 법적분쟁이 되는 경우가 종종 있다.

특조법에 의해 마친 등기는 일단 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다. 하지만 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것이거나 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아님을 입증을 해야만 등기의 추정력이 깨지고, 특조법에 의한 등기를 말소하여 진정한 권리자가 소유권을 회복할 수 있게 된다. 이와 관련 대법원판례(2004다29835 소유권말소)는 특조법이 부동산의 사실상 양수인에게도 그 권리변동 과정과 일치하지 않는 등기를 허용하는 것임에 비추어 보증서나 확인서상의 매도인 명의나 매수일자 기재가 실제와 달리 되어 있거나 보증서에 구체적인 권리변동 사유 기재가 생략되고 현재 권리상태에 대해서만 기재되어 있다 하더라도 그것만으로 등기의 적법 추정력이 깨어진다 할 수 없고, 다만 그 밖의 자료에 의하여 실체적 기재내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 때에 등기추정력이 깨진다고 하였다.  

특조법 관련 소송에서 실제적 문제는 1-2차 특별조치법이 시행된 후 시간이 많이 흘러서 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것이라는 것을 증명하는데 어려움이 있다는 것이다. 특별한 증거가 없는 경우 대부분 당시 보증서에 날인한 보증인을 증인으로 내세워 증언에 의존하는 경향이 있는데, 보증인의 진술이 많은 영향을 끼친다. 보증인이 “잘 모르고 도장을 찍어줬다”, “요구자가 해달라는 대로 해줬을 뿐 내용은 잘 모른다” 정도의 부실한 증언이 아니라면, 추정이 번복되지 않는 것으로 보는 것이 일반적이다. 증거 수집 목적으로 보증인 등을 문서위조죄 등으로 고소하는 경우도 있지만 공소시효 만료 등으로 도움이 되지 않는 경우가 많다. 빼앗긴 권리회복은 매우 힘들다는 점을 인식하고, 사전관리를 확실히 하는 태도를 가져야 할 것이다.